Was machen Wohngenossenschaften?

Wohngenossenschaften stellen ihren Mitgliedern Wohnraum bereit und fördern das gemeinschaftliche Leben. Sie bauen oder erwerben Immobilien und verwalten diese im Sinne der Gemeinschaft. Die Mitglieder wirken an Entscheidungen mit – das stärkt den Zusammenhalt und das Miteinander. Oft bieten Genossenschaften auch gemeinschaftliche Veranstaltungen, geteilte Räume und Unterstützung im Alltag.

Sind Genossenschaftswohnungen Miet- oder Eigentumswohnungen?

Sie sind weder das eine noch das andere. Eine Genossenschaftswohnanlage befindet sich im gemeinsamen Eigentum aller Bewohnerinnen und Bewohner. Diese erwerben Anteile an der Genossenschaft und verfügen dann über ein lebenslanges Wohnrecht.

Wer wohnt in einer Genossenschaftswohnung?

In Genossenschaftswohnungen leben ausschließlich Mitglieder – als Miteigentümer:innen von Haus und Grundstück mit lebenslangem Wohnrecht. Sie beteiligen sich finanziell über Genossenschaftsanteile und bewohnen die Wohnungen selbst, was Engagement und Verantwortung fördert.

Wie wird man Mitglied der Genossenschaft?

Interessentinnen und Interessenten stellen den Antrag auf Aufnahme. Der Vorstand trifft anhand vereinbarter Kriterien die Entscheidung über die Aufnahme. Jedes Mitglied muss mindestens einen Genossenschaftsanteil in der Höhe von € 1000 erwerben sowie den jährlichen Mitgliedsbeitrag (dessen Höhe von der Vollversammlung festgelegt wird) einzahlen. Die genauen Bedingungen und Anforderungen sind in den Statuten und Geschäftsordnungen der Genossenschaft geregelt.

Warum ist das gemeinsame Bauen und Wohnen leistbarer? 

Die Genossenschaft kann günstiger finanzieren als Einzelpersonen, die im Schnitt mit 10 % Nebenkosten rechnen müssen, ist vorsteuerabzugsberechtigt und erhält die höchste Wohnbauförderung. Gemeinschaftsflächen (Begegnungsraum, Werkstatt, Wäscheraum, Gästezimmer etc.) ermöglichen effizientere Grundrisse. Betriebskosten bleiben durch Eigenleistungen niedrig, anstelle steigender Mieten gibt es eine gleichbleibende Tilgung. Gemeinschaftseinrichtungen wie Carsharing, Garten oder Freizeiträume entlasten zusätzlich.

Was kostet eine Genossenschaftswohnung?

Die Kosten setzen sich aus den tatsächlichen Auslagen/Aufwendungen zusammen:

Grundstückspreis, Errichtungskosten, Rücklagen sowie laufende Kosten (Kreditrückzahlungen, Versicherungen, Internet, externe Leistungen). Ein wesentlicher Vorteil von Genossenschaftswohnungen ist, dass keine Aufschläge für finanzielle Gewinne Dritter in die Kosten einkalkuliert sind. Dies führt zu einer faireren und niedrigeren Miet- oder Wohnkostenstruktur.

Warum arbeiten Genossenschaften kostengünstiger als gemeinnützige Wohnbauträger?

Genossenschaften arbeiten nach dem Prinzip der Selbstverwaltung. Zahlreiche Dienstleistungen (Verwaltung, Hausmeisterarbeiten, Planung und Kalkulation von Baumaßnahmen, Mitgliederbetreuung etc.) werden von den Genossenschaftsmitgliedern selbst organisiert und geleistet. Aufgrund der Beteiligung von Land und Gemeinden sowie zusätzlichen öffentlicher Fördermittel können gemeinnützige Wohnbauträger oft günstigere Mieten als der freie Markt anbieten. Die Gemeinden müssen jedoch für die Zuteilung einer gemeinnützigen Miet-/Mietkaufwohnung Vergabekriterien beachten, die Wohnungswerbenden haben entsprechende Anspruchsvoraussetzungen zu erfüllen (Einkommensgrenzen…). Genossenschaften stehen grundsätzlich allen Interessent:innen offen.  

Was ist der Unterschied zwischen gemeinnützigen Wohnbauträgern/Wohnbaugesellschaften und einer Wohngenossenschaft wie der GBW?

Die gemeinnützigen Bauträger des öffentlichen Wohnbaus in Vorarlberg wie VOGEWOSI, Alpenländische Heimstätte oder Wohnbauselbsthilfe werden gelegentlich als Wohnbaugenossenschaften bezeichnet. Es sind Organisationen, die im Bereich des Wohnbaus tätig sind, jedoch sind sie keine klassischen Wohnungsgenossenschaften im Sinne von selbstorganisierten Modellen wie die GBW.

Die gemeinnützigen Wohnbauträger verfolgen das Ziel, Wohnraum zu schaffen, der für gewisse Bevölkerungsschichten zugänglich ist, jedoch unterscheiden sie sich von traditionellen Wohnungsgenossenschaften, die von den Mitgliedern selbst organisiert und verwaltet werden.

Eine Wohngenossenschaft wie die GBW eG besteht aus den Bewohnerinnen und Bewohnern selbst und schafft bzw. verwaltet das Gemeinschaftseigentum.

Wie hoch ist die Genossenschaftseinlage für Bewohner:innen?

Die Höhe der Genossenschaftseinlage ist proportional zur Wohnnutzfläche und beträgt mind. 10% der Herstellkosten (Pflichtanteil), derzeit also ca. € 700 je m². Bei einer Wohnung von 50 m² sind dies etwa € 35.000.

Wie hoch ist die Genossenschaftseinlage für Investierende Mitglieder? 

Die Höhe der Genossenschaftseinlage ist flexibel und wird zwischen Investor und Vorstand vereinbart. Die Stückelung beträgt € 1.000. Ein Investment von € 50.000 entspricht daher 50 Genossenschaftsanteilen. Investierende Mitglieder haben ein Stimmrecht in der Mitgliederversammlung der Genossenschaft.

Wie hoch ist die Verzinsung der Genossenschaftseinlage?

Für die Pflichtanteile ist keine Verzinsung vorgesehen. Der Mehrwert für Bewohner:innen liegt in der hohen Wohnqualität. Diese basiert auf einer transparenten, nicht auf Gewinn ausgerichteten Preisbildung sowie in einem gut organisierten Zusammenleben im Dienste aller.

Für alle zusätzlich erworbenen Anteile, die über den Pflichtanteil von 10 % hinausgehen, beträgt die Verzinsung 75% des 12-Monats-Euribors.

Wie hoch sind die ungefähren Baukosten?

Gemäß den Kostenerhebungen bis Jän. 2025 ist mit Nettokosten von ca. € 7000 je m² inkl. Küche und Sanitäreinrichtungen zu rechnen. Die Herstellungskosten für eine 50-m²-Wohnung betragen daher ca. € 350.000.

Wie viel muss ich nach dem Einzug monatlich bezahlen?

Die monatlichen Zahlungen richten sich nach der Wohnnutzfläche und der Höhe der eingebrachten Genossenschaftseinlage – je höher die Einlage, desto niedriger das Nutzungsentgelt. Persönliche Betriebskosten wie Wasser, Strom und Heizung trägt jede Partei selbst. Die Kosten für Gemeinschaftsflächen werden nach Wohnnutzfläche aufgeteilt; ein Solidaritätskonto ist in Planung.

Was geschieht, wenn ich austreten will?

Jedes Mitglied der Genossenschaft kann die Genossenschaft wieder verlassen. Die eingelegten Mittel werden gemäß den Bedingungen, die in den Statuten beschrieben werden, ausbezahlt.

Was geschieht mit meiner Wohnung und meinen Genossenschaftsanteilen nach meinem Tod?

Die eingelegten Geldmittel werden ein Teil der Erbschaft/Hinterlassenschaft und werden auf Antrag an die Erben ausbezahlt. Möchte ein Kind/ein Erbe die Wohnung künftig nutzen, kann es die eingelegten Mittel in der Genossenschaft belassen und selbst einen Antrag auf Aufnahme in die Genossenschaft stellen.

Ist das Geld in der Genossenschaft sicher angelegt?

Wer sein Geld in einer Genossenschaft anlegt, unterstützt einen sinnvollen Verwendungszweck. Das Geld ist außerordentlich sicher angelegt, denn Genossenschaften werden regelmäßig vom Revisionsverband geprüft. Dessen Vorgaben sind verbindlich. Zudem sind alle Mitglieder – ob nutzend oder investierend – transparent in Entscheidungen eingebunden.

Welcher Revisionsverband prüft die GBW?

Es ist der Österreichische Genossenschaftsverband (ÖGV) der Volksbankengruppe. Daneben gibt es noch den unabhängigen Revisionsverband Rückenwind sowie den Revisionsverband von Raiffeisen. Dieser hat in Vorarlberg allerdings keine Erfahrung mit Wohngenossenschaften, weshalb eine Zusammenarbeit nicht zustande kam.

Kann ich auch Genossenschaftsmitglied sein, ohne dort zu wohnen?

Ja, das ist möglich. Fördermitglieder sind gemäß den GBW-Statuten investierende Mitglieder. Diese können ihr verfügbares Vermögen einlegen und dieses bei Bedarf nach einer vorab vereinbarten Vorinformation wieder abrufen. Die Verzinsung beträgt 75% des 12-Monats-Euribors.

Gehört mir die Wohnung?

Die Wohnungen gehören der Genossenschaft, deren Mitglied du bist. Du kannst sie also nicht privat verkaufen, sondern du genießt darin ein lebenslanges Wohnrecht. Die Genossenschaft wird sicherstellen, dass die Immobilie auch dauerhaft dem spekulativen Wohnungsmarkt entzogen und damit leistbares Wohnen auch für künftige Generationen erhalten bleibt. 

Was ist, wenn der Bankkredit abbezahlt ist?

Sobald die Kredite (Wohnbauförderung, Bankdarlehen) nach ihrer Laufzeit von 35 Jahren abbezahlt sind, fallen diese monatlichen Kosten zur Gänze weg. Allerdings sind nach 35 Jahren bereits Renovierungsmaßnahmen zu erwarten, die ebenfalls wieder finanziert werden müssen. So kann sich die Finanzierung verlängern, andererseits sind weniger Rücklagen zu bilden.

Was ist der Unterschied der Genossenschaftswohnung zu einer Mietkaufwohnung?

Eine Mietkaufwohnung geht nach Ablauf des Finanzierungszeitraums ins Eigentum des Mieters/der Mieterin über. Er/Sie kann die Wohnung dann weiterhin selbst bewohnen, vermieten oder veräußern, ohne dabei auf die Eigentümerschaft der Immobilie oder der Nachbarwohnungen Rücksicht zu nehmen.     

Bei genossenschaftlichem Wohnen erwirbt das Mitglied ein lebenslanges Wohnrecht und entscheidet als Genossenschaftsmitglied gemeinsam mit den anderen Bewohnern über die Aufnahme von neuen Bewohnern, über Nutzungsbedingungen von Gemeinschaftsräumen etc. .  Wohngenossenschaften setzen sich in der Regel aus Bewohnerinnen und Bewohnern zusammen, die eine gemeinsame Vision und einen gemeinschaftlich organisierten Alltag teilen.

Wie kann man sich das Zusammenleben in einem Genossenschaftsprojekt vorstellen?

Das Zusammenleben ist gut organisiert und ermöglicht Begegnung und Unterstützung im Alltag. Dadurch kommt es nicht so leicht zu Vereinsamung oder Hilflosigkeit. Zahlreiche Wohngenossenschaften in Deutschland, Österreich und der Schweiz bieten Infonachmittage für allgemein Interessierte an, um in der Orientierungsphase das Leben in Gemeinschaftswohnprojekten kennenzulernen. 

Wie unterscheidet sich die Architektur von anderen Wohnprojekten?

Etwa 10 bis 20 % der Wohnnutzfläche sind als Gemeinschaftsflächen geplant – das senkt individuelle Kosten und erhöht die Lebensqualität. Herzstück ist ein vielseitiger Gemeinschaftsraum mit Küche, Möblierung und Infrastruktur für Feiern, Seminare oder Aufführungen. Ergänzend sind etwa Werkstatt, Waschsalon, Spielzimmer, Wellnessbereich, Gästezimmer oder Gemeinschaftsgarten möglich – letztlich entscheiden die Bewohner:innen, was sie sich leisten und teilen wollen.

Sind die Wohnungen gut ausgestattet?

Alle Wohnungen bieten einen gleichen, hochwertigen Standard. Das hat den Vorteil, dass die Kosteneffizienz in der Bauphase steigt und ein Wohnungstausch bei Veränderung der Platzbedürfnisse ohne Verlust an Wohnqualität vorgenommen werden kann.      

Kann man die vorhandene Wohnung einfach tauschen?

Im Prinzip ja. Wer zu viel oder zu wenig Wohnraum hat, meldet seinen Änderungswunsch an. Sobald ein geeigneter Tauschpartner gefunden ist, kann ein Wohnungswechsel durchgeführt werden, und das ohne Notariatsakt oder Grunderwerbssteuern. Nur die nötige Genossenschaftseinlage könnte sich entsprechend der Wohnungsgröße ändern, ebenso die monatliche Kostenmiete.

Was geschieht, wenn es Konflikte zwischen den Bewohner:innen gibt?

In konventionellen Wohnanlagen gibt es in diesem Fall kaum Hilfe von innen. Eine Genossenschaft hingegen hat eine partizipative Organisationsstruktur und einen Vorstand, der sich um die Anliegen aller Bewohner:innen kümmert. Der Interessensausgleich bei Streitigkeiten gehört zu den Aufgaben der Arbeitskreise und des Vorstands.

Was ist eine Clusterwohnung?

Eine Clusterwohnung ist eine Art Luxus-WG für vier bis sechs Bewohner:innen. Jede Person hat einen Privatbereich (Schlaf-/Wohnbereich mit Dusche/WC und Teeküche), die Räume sind durch einen Wohn-/Arbeitsraum und eine großzügige Gemeinschaftsküche miteinander verbunden.

Was ist eine Jokerwohnung?

Eine Jokerwohnung ist eine Art Ein-Zimmer-Appartement. Diese wird üblicherweise von Gästen tageweise, kann jedoch auch von Genossenschaftsmitgliedern - bei vorübergehendem größerem oder getrenntem Platzbedarf - längerfristig genutzt werden. 

Wie groß darf die Wohnung höchstens sein?

Im Regelfall gilt: Anzahl der Personen plus ein Raum ergibt die Wohnungsgröße, also 2 Personen in einer 3-Zimmer-Wohung oder 3 Personen in einer 4-Zimmer-Wohnung. Der Luxus beim genossenschaftlichen Wohnen liegt außerhalb der eigenen vier Wände: in einem gut organisierten Zusammenleben und einer hervorragenden gemeinsamen Infrastruktur und einer solidarischen Nachbarschaft. Kleine Grundrisse wirken jedenfalls kostensenkend, beeinträchtigen aber in diesem Umfeld nicht die Lebensqualität.

Was mache ich, wenn ich Gäste habe?

Statt selten benutzte Räume für jede Wohnung einzuplanen, setzt die Genossenschaft auf gemeinsame Gästezimmer und einen für alle nutzbaren Gemeinschaftsraum. So lassen sich auch größere Feste und Anlässe leicht organisieren, ohne einen großen Platz in der eigenen Wohnung bereithalten zu müssen. 

Warum gibt es in Vorarlberg bislang keine Genossenschaftswohnungen?

Gerade der Spargedanke sowie praktische Erwägungen müssten dieses Wohnmodell auch in Vorarlberg attraktiv erscheinen lassen. Allerdings ist das Streben nach privatem Eigentum, verbunden mit dem Wunsch nach finanzieller Wertsteigerung der eigenen Immobilie bei uns besonders stark ausgeprägt. Anders in der Schweiz: Dort sind Genossenschaftswohnungen seit mehr als 100 Jahren eine bewährte und beliebte Art, qualitätsvollen, leistbaren Wohnraum zu schaffen.

Was versteht man unter Soziokratie?

Soziokratie ist ein Modell der Selbstorganisation, das auf Gleichwertigkeit und Transparenz beruht. Entscheidungen werden gemeinsam getroffen – nicht per Mehrheitsentscheid, sondern im "Konsent": Nur wenn niemand begründete Einwände hat, gilt ein Vorschlag als angenommen. So entstehen tragfähige Lösungen im Sinne aller. Spannungen werden frühzeitig sichtbar und gemeinsam bearbeitet. Jedes Mitglied trägt Mitverantwortung für das Ganze – und für das Wohl der anderen.

In vielen Wohngenossenschaften wird das Modell der Soziokratie als interne Organisationsstruktur angewendet, um Entscheidungen gemeinsam, effektiv, fair und transparent zu treffen. Dabei gilt: Wer mitentscheiden will, muss auch mitarbeiten. Für Sachfragen werden Arbeitsgruppen gebildet, die Lösungsvorschläge erarbeiten. Jener Vorschlag, der den geringsten Widerstand hervorruft, wird für eine festgelegte Zeit umgesetzt und dann ausgewertet.